探索房地产发展新模式的三点思考

房地产行业是国民经济的支柱产业。当前，高杠杆、高负债、高周转模式已成“过去式”，“向新发展模式平稳过渡”成为行业发展新方向。预计今年将是房地产行业新旧动能转换、重塑估值逻辑的分水岭，上市房企将进入差异化竞争时代。

在此背景下，房企需从自身资源优势、政策方向、市场需求中寻找机会，将经营逻辑从以开发为主转向开发与经营并重。笔者认为，房企可从以下三方面进行探索。

第一，合理调整业务结构，向非房地产开发业务要利润。过去几年，不少房企都曾尝试转型，在其自有资金处于高位时，曾跨界投资粮油、金融证券、新能源车等赛道，但本质依旧是依靠房地产开发回笼的资金去“养”这些新业务。术业有专攻，房企谋求转型的第一步，或许是做“房地产+”业务。

从当下头部房企在代建、物管、商业地产、长租公寓、园林、设计以及施工等“前项和后项一体化”业务方面的实践来看，绿城中国、华润置地、龙湖集团等上市房企已经稳居部分细分业务赛道龙头地位。从2022年财报来看，相关公司非房开业务毛利率明显高于开发主业，同时，这也是其在资本市场估值的加分项。

第二，试水城乡建设及绿色建筑，从开发商向运营服务商转型。过去，很多上市房企尝试向城市运营商转型。方向没错，也有广阔市场前景，但在实际操作层面，房企往往会重走住宅开发老路，与真正的城市服务商还存在距离。在文旅产业、乡村振兴、旧城改造、片区综合开发等领域存在着巨大的商机，若能利用城市运营商在规划、建设、招商等方面的能力去参与相关项目，将获得更多发展机遇。

在绿色建筑领域，上市房企亦可“做文章”。住房和城乡建设部与国家发展改革委发布的《城乡建设领域碳达峰实施方案》提出，“力争到2060年前，城乡建设方式全面实现绿色低碳转型。”城乡绿色建筑领域发展空间巨大，当前房企在绿色建筑方面布局规模相对较小。此外，绿色金融方面支持也有利于缓解房企资金链压力。

第三，关注好资产好项目，利用好REITs等融资工具。在传统房地产开发模式下，房企融资以银行信贷、债券融资为主。新发展模式下，房企经营模式从开发—销售逐渐向持有—运营转型，其中，公募REITs发挥的融资功能将越发明显。不久前，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行相关工作的通知》，国家发展改革委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金项目申报推荐工作的通知》，均提出“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。这无疑利好房企，符合条件的公司要关注好资产，投资能产生协同效应的好项目，以期获得稳定回报。

未来，上市房企需保持战略定力，锚定新发展目标，寻找适合自身的转型之路，助力行业新发展模式加速形成。

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