房企去年利润缩水国企民企表现分化

2021年楼市寒冬，房企普遍出现利润下滑、规模收缩，民企和国企业绩分化。一季度销售情况没有好转，近期地方政策的暖风传导到市场还需要一段时间。

嘉里一季度销售榜TOP50房企中，已有36家披露了2021年年报，其中营业收入同比增长的房企有31家，但归母净利润同比增长的房企只有11家。3 TOP3碧桂园、万科、保利归母净利润分别下降23%、46%和5%；前10名中，有6家公司利润下滑；中海地产被业内称为“盈利之王”，但2021年却出现了19年来首次净利润负增长。

开发业务毛利率下降是利润亏损的直接原因。国内楼市从2021年下半年开始转冷，房企销售放缓，有的甚至有打折促销。这些项目大多是2018年前后市场火爆时拿下的高价地，因此利润空间被侵蚀。

头部房企万科在年报中总结称，业绩下滑是因为开发业务毛利率下降，投资收益下降，计提资产减值损失。董事长郁亮在业绩会上进一步表示，万科各城市公司能力参差不齐，交易离散度较大。一些未能达到平均水平的项目降低了整体业绩回报。

从销售规模来看，行业呈现萎缩趋势。在此之前，排名前三的“碧万恒”均出现销售规模下滑。碧桂园是上市以来首次负增长，万科是2008年以来首次同比下滑，中国恒大受债务危机影响全年销售额下降40%。

与此同时，去年民企和国企出现明显分化。安信的收入采集团队选取了已披露年报的前50家房地产上市公司中的30家作为统计样本。其中，17家民营企业债务规模被动下降，但负债率仍在明显上升。2021年下半年，有息负债率较上半年上升6.7个百分点。与此同时，年末现金短债率较2021年年中下降43.1个百分点。

土地市场方面，2021年我国引入集中供地。由于很多热点城市一开始并没有控制地价，一些房企也利用马甲抢地，所以第一批集中供地出现了地价倒挂的现象。规则打补丁后，后续几批集中供地利润空间有所提升，但房企整体拿地积极性不高。

今年，多家房企推迟了业绩公布时间。3月30日是香港上市公司披露年报的最后期限。但很多公司年报难产，包括中国恒大、融创中国、世茂集团、融信中国、新力控股、中国奥园、凯撒集团、当代地产等延迟披露也导致这些公司大多停牌。

至于延迟披露的原因，多家公司称受疫情影响，导致员工被隔离或确认程序延迟。但这些房企大多存在流动性压力。一位四大会计师事务所人士对证券时报·E公司表示，年报迟迟不披露的原因有很多。可能是公司和审计师无法达成一致，或者审计师辞职，公司还没找到下一个。按照交易所的规定，成绩出来后才能恢复交易。

目前大部分房企的季报还没有披露。万科4月28日晚间披露的一季报显示，公司实现营收626.67亿元，同比增长0.65%；归母净利润14.29亿元，同比增长10.58%；但扣非后净利润同比下降5.58%。

从销售口径来看，房地产行业下行压力持续。克而瑞的研究报告显示，一季度，超八成房企100强累计业绩同比下降，其中近四成降幅超过50%。仅3月份，百强房企单月仅实现销售成交金额5115.4亿元，环比增长27.4%，同比大幅下降；同比下降52.7%，较2月份降幅扩大5.5个百分点。

克而瑞分析认为，虽然目前政策有宽松改善的趋势，但整体市场供需和成交短期内并没有明显回暖的迹象。预计2022年企业的销售目标会更加谨慎。

一季度，全国多地房地产政策频频吹暖风。比如浙江衢州不再限制外地人买房，新房不再限售，成为全国首个全面放开楼市限售限购的城市。此外，郑州、福州、哈尔滨、秦皇岛、大连等地的限购限售也有所放松。

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